Agentia imobiliara transilvania Bistrita

Clienti care simuleaza ca sunt interesati sa cumpere dar de fapt ei au de vandut sondand astfel piata intr-un mod necinstit;

Clienti care solicita insistent informatii si detalii despre imobile incercand sa le identifice si sa se sustraga de la plata corecta a serviciilor primite.

Clientii care promit orice, semneaza contracte de intermediere iar dupa efectuarea tranzactiei nu mai raspund la telefon crezand ca se pot sustrage de la obligatiile asumate.

Daca sunteti un asemenea client INCERCATI  IN  ALTA PARTE!

SUPRAFATA DESFASURATA
Suprafata desfasurata a unui imobil reprezinta suma ariilor sectiunilor orizontale (planurilor) ale tuturor nivelurilor cladirii, delimitate de conturul exterior al anvelopei cladirii. Nu sunt luate in calcul suprafetele aferente treptelor exterioare, cele ale teraselor neacoperite, suprafetele curtilor interioare mai mari de 4 m2 sau ale curtilor de lumina sau de acces.

SUPRAFATA INCALZITA (SUPRAFATA UTILA)
Suprafata incalzita (suprafata utila) se refera la suprafetele unui apartament sau imobil incalzite direct sau indirect, prin transfer de caldura prin elementele interioare de constructie. Suprafata incalzita in cazul cladirilor rezidentiale sau a apartamentelor rezulta ca diferenta dintre suprafata construita desfasurata si suprafata ocupata de pereti, stalpi si alte elemente structurale. Pentru a determina suprafata incalzita (suprafata utila) a unui apartament adunam suprafetele utile (vazute) alte tututor incaperilor. In aceasta categorie intra camerele de zi, dormitoarele, baile, toaletele, bucatariile, spatiile de depozitare (camari, debarale) si cele de circulatie din interiorul apartamentului.

SUPRAFATA LOCUITA
Suprafata locuita se determina ca suma a suprafetelor camerelor locuite / ocupate din zona principala a cladirii.

 Inainte de a pune in vanzare un imobil este necesar sa va asigurati ca toate actele sunt in regula. Altfel ati putea pierde o oferta foarte buna sau un client foarte serios.

   Pregatiti imobilul pentru vanzare. Inlaturati toate aspectele care pot deranja vizual. Inlaturati eventualele mirosuri neplacute.

   Nu va grabiti. O vanzare urgenta presupune un pret mic.

   In cazul in care apelati la o agentie imobiliara aveti urmatoarele avantaje: evaluare realista a pretului, publicitate gratuita oferita de agentie, selectia cumparatorilor, securitatea tranzactiei, sprijin in intocmirea documentatiei si adesea un pret mai bun.

   In funcie de impactul asupra pietei puteti reveni asupra pretului facand ajustarile corespunzatoare.

 Legea 372 privind certificarea energetica a cladirilor este intrata in vigoare de la 01.01.2007 si a avut o perioada de gratie de 4 ani (pina la 01.01.2011)
Certificatul de performanta energetica al cladirii este un document tehnic care are caracter informativ si care atesta pe baza unei analize, performanta energetica a unei cladiri din punct de vedere al consumurilor de energie ale cladirii
    In urma acestei analize cladirea este incadrata in una din cele 7 clasa energetice notate de la “A” la “G”.
Certificatul de performanta energetica al cladirii se intocmeste de un auditor energetic pentru cladiri, atestat de Ministerul Dezvoltarii Regionale si Locuintei.
    Preturile practicate pina acum au fost inte 1 si 4 euro pe metru patrat iar durata de 3-7 zile.

    Tranzactiile imobiliare se pot derula si fara Certificatul de performanta energetica in conditiile in care se mentioneaza in contractul de vanzare cumparare acest lucru iar cumparatorul consimte la aceasta. Exceptie fac tranzactiile prin programul Prima casa, situatie in care certificatul energetic este obligatoriu.

Agent imobiliar – persoana fizica sau juridica a carui obiect de activitate consta în intermedierea actelor juridice care au ca obiect bunuri imobile,

Asociatie de proprietari – forma de asociere a proprietarilor unui condominiu

Categorie de folosinta a terenului – caracterizare codificata din punct de vedere al destinatiei terenului în functie de scopul pentru care este utilizat (agricol, silvic, constructii, cai de comunicatii, exploatare miniera, etc.)

Chirias – persoana fizica sau juridica titulara în exclusivitate sau în indiviziune a dreptului de folosinta asupra corpului de proprietate

Cladire – constructie inchisa, compartimentata, dotata cu instalatii si echipamente necesare adapostirii oamenilor; Pot fi civile, industriale sau agrozootehnice

Corp de cladire – parte componenta a unei cladiri, delimitata dupa urmatoarele criterii: sistemul arhitectonic si constructiv determinat de fatade si materialele de constructie a peretilor exteriori, intrarea separata în cladire si independenta si regimul diferit de înaltime fata de alte cladiri alaturate;

Condominiu – proprietate imobiliara cu regim mixt; constituita dintr-o parte de proprietate comuna indiviza si o parte de proprietate individuala

Constructie – o proprietate sau o parte dintr-o proprietate construita cu o utilizare distincta pentru proprietar, care apartine unei persoane sau mai multor persoane, în indiviziune. Aceasta poate fi o cladire întreaga sau parti dintr-o cladire, cu una sau mai multe intrari. Fiecare intrare are o adresa. Adresa este identica cu cea a intrarii.

Corp de proprietate – una sau mai multe parcele alipite, apartinând aceluiasi proprietar

Cota-parte de proprietate indiviza – raportul dintre suprafata utila a apartamentului (sau spatiului cu alta destinatie) si suprafata totala utila a apartamentelor (si / sau spatiilor cu alta destinatie) inmultit cu 100.

Drept de proprietate privata – drept apartinând numai persoanelor fizice care îsi pot exercita, asupra imobilelor din proprietatea privata, toate prerogativele dreptului de proprietate, adica posesia, folosinta si dispozitia din putere proprie si în interesul satisfacerii nevoilor personale.

Drept real – dreptul absolut, adica opozabil tuturor, pe care titularul îl exercita direct asupra bunului, fara a fi necesara interventia altor persoane.

Elemente de constructii – fundatii, subsoluri, pereti, plansee, acoperisuri, scari, structuri de rezistenta

Extravilan – partea din unitatea administrativ-teritoriala cuprinsa în afara intravilanului, delimitata cadastral potrivit legii.

Fond funciar – totalitatea terenurilor de orice fel, indiferent de destinatie, de titlurile pe baza carora sunt detinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte (fondul funciar al unui judet, al României, etc.).

Imobil – parcela de teren cu sau fara constructii.

Intravilan – partea din unitatea administrativ-teritoriala, legal delimitata, destinata construirii si habitatiei

Locuinta – constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, otarile si utilitatile necesare, care satisface cererile de locuit ale unei persoane sau familii

Parcela – suprafata de teren situata într-o unitate administrativ-teritoriala pe un amplasament bine stabilit , având o singura categorie de folosinta si apartinând unui proprietar sau mai multor proprietari, în indiviziune. Din punct de vedere economic, o parcela poate avea mai multe subdiviziuni fiscale. O subdiviziune fiscala este o portiune a parcelei având aceeasi clasificare calitativa.

Proprietar – persoana fizica sau juridica titulara în exclusivitate sau în indiviziune a dreptului real asupra corpului de proprietate supus înscrierii.

Proprietate individuala – proprietatea care apartine exclusiv proprietarului si este un bun al sau, asupra caruia poate decide in deplina libertate

Proprietate comuna – toate partile din condominiu destinate a fi utilizate in comun de proprietari

Publicitate imobiliara – sistem de înscriere în documente publice a corpurilor de proprietate împreuna cu drepturile imobiliare pe care le au proprietarii si posesorii asupra lor. Publicitatea imobiliara se realizeaza prin cartea funciara.

Agentul imobiliar, persoana fizica sau juridica (agentie imobiliara) au ca obiect de activitate intermedierea si (sau) administrarea bunurilor imobile. Intermedierea bunurilor imobile se refera la operatiunile de vanzare – cumparare sau inchiriere.

Pentru vanzarea unui imobil, agentului imobiliar ii sunt necesare urmatoarele acte:
– Dosar cadastral
– Act de proprietate
– Proces verbal de predare – primire (daca proprietatea e cumparata de la stat)
– Certificat fiscal (valabil 48 ore)
– Declaratie pe propria raspundere ca proprietatea nu e vanduta , ipotecata, sau scoasa din circuitul civil printr-un act normativ

– Adeverinta de la asociatia de proprietari si ultima chitanta de plata a intretinerii, vizata de Oficiul de Gospodarire al primariei.

In cazul in care proprietarul imobilului nu detine toate actele enumerate mai sus, agentul imobiliar ii acorda asistenta in obtinerea lor, prin indrumarea catre institutiile si persoanele fizice sau juridice abilitate in emiterea lor. In vederea obtinerii extrasului de carte funciara (valabil 24 ore) necesar perfectarii Contractului de Vanzare Cumparare, actele se depun la Biroul de Carte Funciara insotite de: cerere tip, chitanta CEC – 15.000 lei, timbru judiciar – 1.500 lei. Dupa ridicarea extrasului de carte funciara, partile implicate in tranzactie (toti proprietarii, cu buletinele de identitate si restul actelor in original, si cumparatorii cu buletinele de identitate) se prezenta in fata unui notar public pentru autentificarea Contractului de Vanzare Cumparare.

Pentru inchirierea unui imobil, agentului imobiliar ii sunt necesare urmatoarele acte:
– Act de proprietate – copie si original
– Buletinele de identitate ale proprietarilor si ale chiriasilor
– Contract tip de inchiriere (pentru fiecare primarie in parte poate exista un alt tip de contract, de completat in 3 exemplare)
– Declaratia pentru venitul realizat din inchiriere, necesara impozitarii (completata in 2 exemplare).
– Timbre fiscale in valoare de 30.000 lei
Cu actele mentionate mai sus, agentul imobiliar insotit de proprietari si chiriasi se prezinta la Administratia Financiara de sector, pentru inregistrarea contractului de inchiriere.

Dosar cadastral

Conform Protocolului incheiat intre Ministerul Justitiei, Oficiul National de Cadastru, Geodezie si Cartografie si Uniunea Nationala a Notarilor Publici Bucuresti din 29 iunie 1999 in vederea inscrierilor cu caracter nedefinitiv in cartea funciara de la data de 01 iulie 1999 – actele de instrainare ale imobilelor inclusiv certificatele de mostenitor se vor intocmi in baza dosarelor cadasatrale efectuate de persoanele autorizate si avizate de O.J.C.G.C.

Dosarul se intocmeste in trei exemplare (unul pentru Cartea Funciara, unul pentru OCPI si unul pentru proprietar) si trebuie sa cuprinda:

Pentru Apartamente:

• • Declaratie
  • Cerere avizare
  • Memoriu tehnic
  • Plan incadrare in zona, scara 1:500
  • Fisa Corpului de Proprietate
  • Releveu apartament
  • Copie acte de proprietate imobil
  • Copie act de identitate proprietar
• Durata avizare – intre 14 si 21 zile pentru obtinerea numarului cadastral si 14 – 21 zile pentru intabulare
• Preturi – de la 1.500.000 lei la 2.500.000
• Acte necesare (de la proprietar):
  – Copii legalizate: actele de proprietate (inclusiv schita apartamentului, pentru actele emise de ICRAL) si Certificat de casatorie / Sentinta judecatoreasca privind divortul, in cazul in care unul din proprietari are in prezent numele diferit fata de cel din actul de proprietate
  – Fotocopii: actul (actele) de identitate al proprietarului (proprietarilor)
  – Certificat fiscal pentru intabulare si cadastru (in original).
  – Adeverinta de schimbare a numelui strazii si (sau) a numarului postal emisa de Asociatia de locatari / proprietari in cazul in care actele de proprietate sunt emise pe vechea denumire a strazii

Pentru case, vile si terenuri:

• • Declaratie proprietar privind identificare si individualizarea limitelor bunului imobil masurat
  • Cerere avizare
  • Memoriu tehnic
  • Inventar de coordonate
  • Calculul analitic al suparfetelor
  • Descrierierile topografice ale punctelor vechi si noi
  • Plan incadrare in zona, scara 1:500 si scara 1:2.000
  • Fisa Corpului de Proprietate
  • Releveu imobil
  • Drumuire
  • Copie acte de proprietate
  • Copie act de identitate proprietar
• Durata avizare

– intre 7 si 30 zile

• Preturi – de la 3.000.000 lei, in functie de suprafata terenului si constructiei
• Acte necesare (de la proprietar):
  – Copii legalizate: actele (titlurile) de proprietate ale terenului si constructiei
  – Fotocopii: actul (actele) de identitate al proprietarului (proprietarilor)
  – Certificat fiscal pentru intabulare si cadastru.

Persoana fizica/juridica autorizata va aplica stampila sa pe fisa corpului de proprietate, pe toate celelalte schite precum si pe memoriul tehnic pe care il ataseaza lucrarii. Stampila persoanei fizice/juridice autorizate terbuie sa fie rotunda avand inscriptionat pe margini Oficiul National de Cadastru, Geodezie si Cartografie iar in centrul acesteia se va afla inscriptia :”Certificat de autorizare seria. … nr. …” si numele acestuia.

Pe coperta dosarului va aparea stampila Oficiului National (sau Judetean) de Cadastru si Cartografie avand o forma dreptunghiulara si pe care se afla inscriptionat numarul si data inregistrarii dosarului respectiv, iar in interior va fi atribuit numarul cadastral provizoriu, insotit de stampila rotunda a Oficiului si semnatura inspectorului care a verificat si avizat documentatia.

In cazul in care se transmite dreptul de propritate asupra uneia sau mai multor parti dintr-un imobil, se va intocmi o documentatie cadastrala pentru intregul imobil, se individualieaza partea sau partile care se instraineaza si se atribuie un numar cadastral provizoriu fiecarei parti.

1. ETAPELE OBTINERII AUTORIZATIEI DE CONSTRUCTIE

Care sunt documentatiile de urbanism si ce reprezinta ele:

1. Planul Urbanistic General – P.U.G. – reprezinta planul in care se evidentiaza zonificarea functionala a orasului si se stabilesc axele principale de circulatie.Acesta cuprinde documentatia pe baza careia se elibereaza certificatele de urbanism si autorizatia de construire in teritoriul unei localitati.
2. Planul Urbanistic Zonal – P.U.Z. – este planul in care se detaliaza zone determinate din Planul Urbanistic General, cuprinzand suprafete de cateva hectare.
3. Planul Urbanistic de Detaliu – P.U.D. -stabileste conditiile de amplasare si exxecutare pe un anumit teren a uneia sau mai multe constructii cu destinatie precizata.

Organele de avizare solicita un Plan Urbanistic de Detaliu, fara a mai fi necesara intocmirea P.U.Z.de regula, pentru terenurile individuale de dimensiuni mici si medii. Aceasta intrucit aria de acoperire a unui P.U.Z. este prea mare si scara la care este redactat proiectul nu permite realizarea detaliilor.
P.U.D. constituie suportul tehnic si legal al conditiilor cuprinse in Certificatul de Urbanism, care sta la baza obtinerii Autorizatiei de Construire.

C.U. – Certificatul de Urbanism indica solutiile concrete si precise de construire a unui teren individual si de aceea solicitand un CU poate fi necesara intocmirea unui PUZ in urmatoarele situatii:
– cand terenul este extravilan si trebuie introdus in intravilan;
– daca nu exista un PUZ efectuat si avizat anterior, iar nivelul de sistematizare existent al zonei impune efectuarea acestui studiu;
– daca din motive intemeiate se intentioneaza modificarea prevederilor unui PUZ existent si aprobat.

PUD este solicitat in urmatoarele situatii:

– daca amplasamentul in cauza nu intra in zona de cuprindere a unui PUD deja aprobat;
– daca regulamentul de urbanism si regulile generale stabilite de PUZ nu sunt suficiente pentru a defini conditiile de construire;
– daca se intentioneaza modificarea prevederilor unui PUD existent si aprobat.
Solicitantul unui CU este obligat sa comande proiecte de urbanism necesare organelor de avizare, pe cheltuiala sa, insa beneficiarul acestor proiecte (PUZ, PUD) este administratia locala, indiferent de cine plateste intocmirea acestora. Odata aprobate, acestea fac obiectul unor decizii si nu vor putea fi modificate decat prin alte proiecte echivalente. Un teren nu poate fi construit decat in conformitate cu planul de urbanism aprobat, indiferent de cate ori acesta este vandut.
Preexistenta unui PUD pentru un teren care se doreste a fi achizitionat nu este neaparat un avantaj, mai ales daca tematica initiala difera de utilizarea dorita a terenului.
Existenta acestor planuri ofera insa o certitudine asupra conditiilor de construire si a randamentului terenului.
Documentatiile de amenajare a teritoriului si de urbanism se fundamenteaza pe studii si cercetari.
Avizele necesare aprobarii documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism se emit de catre organele administratiei publice centrale sau de autoritatile administratiei publice locale. Dupa intocmirea lor de catre institutiile autorizate, acestea sunt depuse la autoritatile competente in vederea avizarii, care trebuie sa se pronunte intr-un termen dat. Avizul necomunicat la termenul stabilit de maxim 30 zile, se considera favorabil.

2. Modificarea documentatiilor de urbanism:

Documentatiile de urbanism sunt sunt reexaminate periodic pentru a fi adaptate noilor conditii economice, sociale si tehnice.
Autorizarea executarii constructiilor se face insa numai in anumite conditii, respectiv: – procentul de ocupare a terenurilor de catre constructia ce urmeaza a fi edificata sa nu depaseasca limita maxima stabilita;
Procentele de ocupare sunt:
a) in zonele centrale – 80%
b) in zonele comerciale – 85%
c) in zonele mixte – 70%
d) in zonele rezidentiale, respectiv:
– exclusiv rezidentiale cu locuinte P, P+1, P+2 – 35%
– rezidentiale cu mai mult de 3 niveluri – 20%
– predominant rezidentiale – 40%
– conditii de orientare fata de punctele cardinale, de drumurile publice, caile navigabile;
– asigurarea acceselor obligatorii (carosabile, pietonale);
– de racordare la retelele publice;
– privind forma si dimensiunile terenului si ale constructiilor: inaltimea constructiilor, aspectul exterior al acestora etc.

3. Autorizatia de constructie

Documentatia necesara obtinerii autorizatiei de constructie:

Autorizatia de constructie este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza solutia prezentata de solicitant (are la baza certificatul de urbanism) si certifica dreptul de inceperie a lucrarii.
Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 – Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si 453/18.07.2001 – lege care completeaza si aduce modificari legii 50/1991 si va cuprinde:
– planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);
– certificatul de urbanism;
– toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;
– acte notariale (daca este cazul);
– memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii);
– referatele verificatorilor de specialitate;
– referatele expertilor tehnici (daca este cazul);
– actele de proprietate asupra terenului
– proiectul pentru autorizare – acesta este compus din:
– planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren);
– planul fundatiei elaborat de inginerul de rezistenta;
– planuri de arhitectura pentru toate nivelele constructiei
– planul de invelitoare
– sectiune caracteristica
– toate fatadele
– scara de redactare pentru toate desenele este 1:10
– cererea de eliberare a autorizatiei de constructie;
– chitanta de achitare a taxei de autorizare.
Autorizatia de constructie este eliberata de Primarie – Serviciul de Urbanism din localitatea / sectorul in care se afla terenul.
Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie reprezinta 0,5 % din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a constructiei.
Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale

4. Certificatul de urbanism

Documentele necesare eliberarii certificatului de urbanism

Certificatul de urbanism este actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului, caracteristicile zonei în care se gaseste imobilul (amplasamentul), cerintele urbanistice care urmeaza sa fie îndeplinite, precum si lista avizelor si acordurilor necesare în vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii.
Pentru emiterea certificatului de urbanism orice persoana fizica sau juridica trebuie sa depuna la emitent (Primaria) urmatoarele:
– cerere tip, completata cu elementele de identificare ale solicitantului si imobilului, cu precizarea scopului actului (Centrul de Relatii publice);
– plan de situatie, elaborat pe suport topografic vizat de O.J.C.G.C.
– act de proprietate pentru imobil(constructii si teren);
– Dovada achitarii taxei de eliberare a certificatului de urbanism, în functie de suprafata de teren solicitata (taxa se achita la sediul serviciilor fiscale);

ATENTIE! – Certificatul de urbanism nu tine loc de autorizatie de construire si nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii.
Certificatul de urbanism se elibereaza în termen de cel mult 30 zile de la data înregistrarii cererii.
Prelungirea certificatului de urbanism se poate face de catre emitent, la cererea titularului, formulata cu cel putin 15 zile înaintea expirarii.

Pentru alte tipuri de constructii executate de persoane fizice sau juridice (societati comerciale) se solicita avizul Comisiei locale de urbanism, avizul primariei, hotararea consiliului local dupa caz.

1. ACTE DE PROPRIETATE APARTAMENTE

A. Contract de vanzare-cumparare incheiat cu o unitatea vazatoare;

B. Contract de construire incheiat cu constructorul.
Aceste contracte sunt insotite, in mod obligatoriu, de procesul verbal de predare-primire-receptie, incheiat cu unitatea contractanta.
Exceptie: in unele cazuri (foarte rare), procesul verbal este inclus in contractul de vanzare-cumparare, cazuri in care acest contract cuprinde urmatoarea clauza: ,,Procesul verbal de predare-primire face parte integranta din prezentul contract”.
Aceste contracte de vanzare-cumparare sau de construire cuprind si clauze referitoare la modul de achitare a apartamentului:

1) achitare integrala la data incheierii contractului (caz in care exista mentiunea ,,Achitat integral” sau ,,Plata integrala”)

2) achitarea pretului in rate, caz in care la rubrica ,,Pretul contractului” apare mentiunea ,,avans ______ lei si imprumut _____ lei”.

Creditul poate fi acordat de C.E.C., DAFI, ROMCONFORT sau unitatea la care era angajat proprietarul la acea data.
In aceste situatii, contractul de vanzare-cumparare si de construire sunt insotite de contractele de imprumut in baza carora s-au acordat aceste credite.
La acordarea creditului, unitatile creditoare au solicitat inscrierea la Judecatoria competenta a unei ipoteci asupra apartamentului si a interdictiei de instrainare a acestuia.
La achitarea integrala a creditului, proprietarul prezinta judecatoriei adresa eliberata de unitatea creditoare care confirma achitarea integrala a apartamentului, urmand ca in baza acestei adrese, judecatoria sa radieze ipoteca si interdictia de instrainare.

Exceptii: Exista situatii in care ipoteca si interdictia de instrainare nu au fost inscrise la Judecatorie, desi creditul a fost acordat.

La vanzarea apartamentului, proprietarul trebuie sa prezinte:
1) contractul de imprumut care sa cuprinda mentiunea radierii de catre Judecatorie a ipotecii si a interdictiei de instrainare sau
2) adresa eliberata de unitatea care a acordat creditul, din care rezulta ca acesta a fost achitat integral
C. Contracte de vanzare-cumparare sau donatie, autentificate la notariat.
D. Certificat de mostenitor care atesta faptul ca apartamentul a fost dobandit de proprietarii actuali prin mostenire.
Acesta va fi insotit in mod obligatoriu de actele de proprietate ale defunctului.
E. Hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, pronuntata in urma unui proces de divort, partaj etc., in baza careia apartamentul a fost atribuit in deplina proprietate si posesie actualului proprietar.

2. ACTE DE PROPRIETATE IMOBILE (teren + constructii)

1) Contract de vanzare-cumparare sau donatie, autentificate prin notariat, prin care s-au dobandit atat terenul, cat si constructia.
2) Certificat de mostenitor care atesta faptul ca imobilul a fost dobandit de actualii proprietari prin mostenire, impreuna cu actele de proprietate ale defunctului.
3) Contract de vanzare-cumparare sau donatie autentificate prin notariat, prin care s-a dobandit terenul si autorizatia de construire si certificat de urbanism, ambele eliberate de Primarie, pentru constructie.
4) Hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, pronuntata in urma unui proces de divort, partaj etc., in baza careia imobilul a fost atribuit in deplina proprietate si posesie actualului proprietar.

3. ACTE DE PROPRIETATE PENTRU TERENURI

1) Contract de vanzare-cumparare sau donatie, autentificate prin notariat, prin care s-au dobandit atat terenul, cat si constructia.
2) Certificat de mostenitor care atesta faptul ca imobilul a fost dobandit de actualii proprietari prin mostenire, impreuna cu actele de proprietate ale defunctului.
3) Hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, pronuntata in urma unui proces de divort, partaj etc., in baza careia imobilul a fost atribuit in deplina proprietate si posesie actualului proprietar.
4) Titlu de proprietate, eliberat de Comisia Judeteana de Stabilire a Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor. Aceste titluri de proprietate s-au eliberat proprietarilor carora li s-a reconstituit sau constituit dreptul de proprietate asupra terenurilor, in baza Legii fondului funciar nr. 18/1991.

4. IMOBILE NAŢIONALIZATE

1. Hotarare Judecatoreasca definitiva si irevocabila
2. Dispozitia primarului de restituire a imobilului
3. Proces verbal de predare-primire a imobilului, eliberat de Serviciul Executori Judecatoresti.

5. DOCUMENTAŢIA NECESARĂ PERFECTĂRII CONTRACTULUI DE VÂNZARE

CAZUL I

Actele de proprietate ale imobilului au fost transcrise la Judecatorie

1. Actele de proprietate ale imobilului
2. Certificat fiscal eliberat de Primarie – Directia Taxe si Impozite
3. Certificat de sarcini eliberat de Judecatorie
4. Documentatia cadastrala

CAZUL II

Actele de proprietate ale imobilului nu au fost transcrise la Judecatorie

1. Actele de proprietate
2. Certificat fiscal eliberat de Primarie – Directia Taxe si Impozite
3. Extras de carte funciara eliberat de Judecatorie

Certificatul fiscal – atesta faptul ca proprietarul figureaza pe rolul administratiei financiare cu imobilul ce urmeaza a fi vandut, imobil pentru care impozitele sunt achitate la zi, nefiind urmarit pentru eventuale debite sau amenzi catre stat.
Certificatul de sarcini – este eliberat de Judecatorie numai in baza actelor de proprietate care poarta mentiunea transcrierii la Judecatorie (aceasta operatiune a putut fi indeplinita numai pana la data de 01.07.1999, data de la care s-a trecut la sistemul de evidenta prin cartea funciara).
Certificatul de sarcini atesta faptul ca apartamentul este sau nu grevat de ipoteci, comandamente, privilegii etc.
Extrasul de carte funciara – este eliberat de Judecatorie in baza actelor de proprietate care au fost intabulate in Cartea Funciara a imobilului.
Intabularea este obligatorie pentru:
– toate actele de instrainare incheiate dupa data de 01.07.1999;
– toate actele de proprietate care nu au fost transcrise la Judecatorie pana la data de 01.07.1999.
Extrasul de carte funciara cuprinde toate datele de identificare si situatia juridica actuala a imobilului:
1) descrierea imobilului
2) numele si prenumele proprietarilor
3) actele in baza carora acestia au dobandit proprietatea
4) sarcinile bunului: ipoteci, comandamente, interdictii de instrainare, privilegii etc.

1. CE TREBUIE SĂ ŞTIM DESPRE CARTEA FUNCIARĂ

Legea nr.7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare este reglementata prin Ordinul Ministerului de Jusitie nr.2371/1997 privind aprobarea Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor.
Conform acestei legi, fiecarui imobil (teren cu sau fara constructie) i se va atribui un numar cadastral pe baza caruia se va face in viitor identificarea lui.
Orice intabulare a unui contract de vanzare-cumparare (echivalentul transcrierii in Registrul de inscriptiuni si transcriptiuni imobiliare) trebuie precedata de deschiderea Cartii funciare.
Deschiderea cartii funciare nu este conditionata de o vanzare, dar se realizeaza cel mai adesea in aceasta situatie.
Atribuirea numarului cadastral se face pe baza unor planuri intocmite de proiectanti autorizati
Lucrarea pentru deschiderea Cartii funciare are urmatoarele etape:
1.Un proiectant autorizat, va realiza planul apartamentului, planul de incadrare in zona a blocului si Memoriul tehnic justificativ referitor la toate apartamentele din bloc si la spatiile cu alta destinatie.
Avizele necesare se obtin de la Oficiul de Cadastru, Geodezie si Cartografie
2 Se intocmeste un set de copii legalizate dupa actul (actele) de propriatate.
3 Se legalizeaza o copie dupa certificatul fiscal eliberat in ultimele 30 de zile (originalul se utilizeaza l notar, cu ocazia vanzarii).
4 Se intocmeste o cerere (in 2 exemplare) din parte Asociatiei de proprietari (locatari), semnata si stampilata de Administrator, prin care se solicita deschiderea Cartii funciare colective si atribuirea numprului cadastral.
5 Se intocmeste o cerere personala (in 2 exemplare) prin care se solicita deschiderea Cartii funciare individuale. Desi termenul legal de obtinere a incheierii de intabulare este de pana la 60 de zile, practic acesta este de 7-10 zile. Daca deschiderea Cartii funciare se face cu ocazia vanzarii, atunci obligatia deschiderii acesteia revine cumparatorului, dupa semmarea contractului de vanzare-cumparare la notariat, vanzatorului revenindu-i obligatia de realiza planurile cadastrale si de a obtine certificatul fiscal de la Directia fiscala si Certificatul de sarcini de la Judecatorie. Prima vanzare a unui apartament intr-un bloc de locuinte poate solicita un consum destul de mare de resurse financiare si de timp, dupa aceea insa o vanzare se va putea face mult mai repede, pe baza unui certificat fiscal si a extrasului de carte funciara, certificate care se pot obtine intr-un timp relativ scurt.
Dupa deschiderea Cartii funciare colective (a blocului), cu ocazia vanzarii unui alt apartament, nu vor mai fi necesare planul de incadrare in zona si memoriul tehnic justificativ.

2. ACTE NECESARE VÂNZĂRII UNUI IMOBIL

Sunt trei situatii mai des intalnite cu ocazia vanzarii unui imobil:
1) imobilul a fost cumparat de la o persoana fizica;
2) imobilul a fost cumparat de la o societate vanzatoare, dupa 1989;
3) imobilul a fost cumparat cu credit CEC inainte de 1989, de la fostul OJCVL

In toate situatiile, sunt necesare:
1) Certificatul fiscal, eliberat de Directia fiscala, dupa plata la zi a impozitului pentru cladire si teren. Este valabil 30 de zile de la eliberare. Se taxeaza cu timbru fiscal de 1000 lei.
2) Planurile cadastrale, intocmite de un proiectant autorizat (lista este afisata la toate birourile notariale) si avizate de Oficiul de Cadastru, Geodezie si Cartografie , care atribuie si numarul cadastral.
3) Certificatul de sarcini sau extrasul de carte funciara (daca aceasta carte este deja deschisa) de la Judecatorie, certificat care se obtine in urma unei cereri (in doua exemplare) la care se anexeaza un set de copii dupa actele de proprietate. Certificatul este valabil 24 de ore (practic numai in ziua in care a fost eliberat). Se taxeaza cu timbru judiciar de 1500 lei si taxa de timbru de 15.000 lei (se plateste la Trezorerie).
In cazul in care imobilul a fost cumparat de la o persoana fizica, actul de proprietate este contractul de vanzare-cumparare.
Daca imobilul a fost cumparat de la o societate vanzatoare dupa 1989, in afara contractului de vanzare-cumparare mai sunt necesare: o dovada achitarii integrale a apartamentului din partea societatii vanzatoare daca plata s-a facut in rate si o procesul verbal de predare-primire a imobilului.
Daca plata ratelor catre societatea vanzatoare s-a facut cu imprumut de la CEC, atunci este necesara si Incheierea de radiere a inscriptiei ipotecare pe care CEC-ul a luat-o la semnarea contractului de vanzare-cumparare.

Daca imobilul a fost cumparat inainte de 1989 de la fostul OJCVL , sunt necesare:

1) Contractul de construire;
2) Procesul verbal de predare-primire a imobilului;
3) Titlul de proprietate eliberat de Administratia financiara
4) Incheierea de radiere a inscriptiei ipotecare, pe care creditorul a luat-o la semnarea contractului de vanzare-cumparare (daca acesta a fost cumparat cu credit) Daca imobilul a fost achitat integral, dar nu a fost radiata inscriptia ipotecara, atunci trebuie sa va prezentati la unitatea creditoare cu contractul de construire in original si sa depuneti o cerere prin care sa solicitati eliberarea unei adeverinte din care sa rezulte ca imobilul a fost achitat integral si acordul creditorului pentru radierea inscriptiei ipotecare. Termenul de eliberare variaza intre 3 si 7 zile. Radierea inscriptiei ipotecare se face la Judecatorie .

Chiar daca legea certificarii energetice este intrata in vigoare, anumite portite au permis continuarea tranzactiilor fara acest certificat. Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania printr-o hotarare interna din decembrie 2010 a decis ca tranzactiile imobiliare sa poata fi facute si fara certificatul de performanta energetica. Asociatia Auditorilor Energetici pentru Cladiri s-a opus acestei hotarari si a intervenit pe langa Ministerul Dezvoltarii Regionale si Turismului pentru a reveni asupra legii cu precizari clare asupra oligativitatii aplicarii si cu prevedera unor sanctiuni. Pana la aparitia unor noi reglementari tranzactiile isi continua nestingherit cursul.

Alegerea locuintei

 Care sunt criteriile pe care le aveti in vedere la achizitia unei locuinte? Pretul, locatia, stadiul constructiei, reputatia dezvoltatorului sunt doar cativa dintre factorii luati in calcul la cumpararea unei case, insa pot constitui tot atatea capcanela care cumparatorii trebuie sa fie atenti.

Pretul este de multe ori hotarator in alegerea unei locuinte, insa o scadere de pret spectaculoasa ar trebui atent analizata, aceasta putand fi un indiciu despre situatia-limita in care se afla dezvoltatorul. De multe ori ofertele-capcana vin din partea unor dezvoltatori mici, firme sau persoane fizice, ramasi descoperiti in fata problemelor cu care se confrunta piata.

Presati de banci, acestia sunt dispusi sa vanda la preturi foarte scazute, pentru a putea achita ratele aferente creditelor contractate. Astfel, exista riscul falimentului sau al abandonarii proiectului, clientul fiind de multe ori in situatia de a actiona in justitie pentru recuperarea banilor.

Pe de alta parte, renumele si portofoliul dezvoltatorului reprezinta o garantie pentru potentialul cumparator, eliminand multe dintre indolielile prezente in momentul achizitiei unui imobil.

Un dezvoltator cu experienta ofera clientilor un standard ridicat al constructiei si materialelor folosite, precum si siguranta ca va livra la termen  imobilul

Asigurarea obligatorie a locuintelor

Incepand cu anul 2010 va intra in vigoare legea privind asigurarea obligatorie a locuintelor.  Pregatita inca din anii trecuti, intrarea in vigoare a fost amanata in repetate randuri din cauza unor controverse legate de modul de aplicare a acesteia. Din 2010, proprietarii care nu-si vor asigura locuintele risca sa fie amendati in conformitate cu prevederile acestei legi.